中小房企深耕三四線城市 業內:警惕供應過剩風險
在城鎮化商機誘惑下，不少中小房企紛紛在二三線城市，甚至四線城市大舉拿地。一線城市土地市場門檻逐漸抬升之後，中小房企更加重視三四線城市的市場開拓。業內人士表示，新型城鎮化有望帶來三四線城市房地產市場新一輪快速發展，但在這一過程中供應過剩風險不容忽視。
土地市場冷暖分化
今年初三四線城市土地市場傳出重磅消息，1月9日，保利地產(600048)公佈近期通過拍賣和招標等方式獲得的20餘宗土地，其中就包括分別以1.3億元和近2.5億元獲得浙江嘉善縣和廣東從化市各3宗住宅用地。包括招商地產(000024)在內的五傢地產公司1月公告表示以總計54億元拿下多幅地塊，其中不少地塊位於二三四線城市。
以昆明市為例，今年1月，昆明市有225宗土地入市交易，總交易面積近千萬平方米，除瞭本地房企外，更有一些全國性大型房企搶灘登陸。1月7日，中海城投發力，競得昆明環湖東路半島一塊地，招商城投以總價8.72億元一舉拿下環湖東路半島兩宗住宅用地。
一些中小房企開始深耕三四線城市。以金科地產為例，去年11月拿地7宗，12月拿地7宗，擴張范圍集中在重慶和重慶開縣、壁山、涪陵等地。金科地產已進入重慶17個區縣，包括主城7區和周邊10個區縣。此外，湖北在打造以武漢為中心的1+8城市圈過程中，吸引瞭不少房企佈局襄陽、宜昌、十堰等地。
"國五條"發佈之後，一線城市土地市場有所降溫，但二三線城市土地市場依然火熱。3月13日，成都市國土局以拍賣方式出讓四宗地，其中坐落於崇州市中小企業貸款及公司信貸的相關問題免費諮詢崇陽鎮正東街南側的居住用地，起拍價127萬元/畝，成交價540萬元/畝，溢價率達到325%；崇州市崇陽鎮另一塊居住用地，起拍價102萬元/畝，成交價298萬元/畝，溢價192%。另外剩餘的兩宗地塊溢價率也分別達到52%和55%。
某數據研究院的統計顯示，"國五條"發佈之後，各個城市的土地市場出現瞭冷熱不均的現象，一線城市的土地市場活躍度明顯不足，住宅用地成交活躍度排名的前十位，均被蘇州、青島等二三線城市占據。
警惕供應過剩風險
部分知名房企也在不斷增加二三四線城市的土地儲備。2012年三季度開始，萬科新增的土地項目至少有23個，規劃建築面積約為376萬平方米，而這些新增的項目也大多位於二三線城市，像徐州、貴陽、莆田等等。
恒大地產董事會主席許傢印強調，恒大將堅守在二三線城市的佈局，堅持標準化運營以降低成本，住宅價格維持單價在每平方米6000元左右。截至2012年12月31日，恒大地產在全國122個城市擁有項目229個，其中一線城市項目6個，二三線城市項目分別為93和130個。2012年內恒大地產新購的土地也分佈在長沙、濟南、沈陽、貴陽、寧波、無錫、馬鞍山、齊齊哈爾等城市。
業內人士表示，新型城鎮化將是房地產行業發展的重要機遇，提前在二三線城市佈局的房企已有巨大收益。城鎮化建設將會帶動房地產行業新一輪的發展，應當積極關註城鎮化建設的重點城市二三線城市存在的機會，比如一些經濟欠發達地區的省會城市、大多數地級市和少數經濟發達的縣級市。
不過，對於三四線城市供應過剩的風險也不容忽視。國土資源部法律中心、信息中心日前聯合發佈報告稱，去年二三線城市供應量增長速度較快，甚至高於一線城市，個別二三線城市的存量住宅用地，折算成住房建築面積後，有一定供應過量風險。
部分三線城市甚至存在土地供應規模偏高的問題。營口去年土地成交量超過9000萬平方米，遠超一線城市。南通近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15年，其目前人均住房建築面積達40.9平方米，遠超過北京、上海等地，供應過剩風險值得關註。
中國房產信息集團公佈的房地產市場風險排行榜中，風險較高的前50名中包括41個四線城市。中國指數研究院報告指出，雖然廣大三四線城市將加速城鎮化，但部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。與此同時，由於難以吸引外來人口進入，單靠本地農村人口的轉移可能難以消化過去幾年大規模的土地供應，部分城市存在過剩風險。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-04-03/08272059913.shtml
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